Zukunftssicher Sanieren Schritt für Schritt

Immobilien können ein Leben lang halten, wenn man sie gut pflegt und rechtzeitig in sie investiert. Sinnvolle und notwendige Sanierungen sind der Garant für eine lange Lebensdauer, über Jahrzehnte hinweg. Zudem kann sich mit jeder Sanierung das Wohlfühlklima für die Bewohner erhöhen. Aber was genau macht eine Immobilie zukunftssicher, was muss man unbedingt und was sollte man machen?

Wir haben bei Dipl.-Ing. (FH) Michael Veit, Energieberater aus Berlin, nachgefragt.

Herr Veit, die energetische Sanierung wird Dank geringerer Modernisierungsumlage, Erhaltungssatzungen und dem geplanten Mietendeckel immer unattraktiver. Muss man davor Angst haben?

Angst ist vielleicht das falsche Wort. Eigentümer befürchten, dass sich die Kosten der energetischen Sanierung nicht refinanzieren lassen. Das Argument der Energieeinsparung ist für einen Vermieter oft sekundär, denn von geringeren Betriebskosten profitieren meist nur die Mieter. Dem Gegenüber steht, dass eine Modernisierung zurzeit nur mit 8 % auf die Miete umgelegt werden darf. Und bei Gebieten mit Erhaltungssatzungen muss oft auf Fördergelder verzichtet werden, da der mögliche energetische Standard hierfür nicht ausreichend ist.
Für den Mieter wiederum kann die sogenannte „zweite Miete“ bei der Wohnungssuche eine entscheidende Rolle spielen. So ist z. B. der Preis für Heizöl in den letzten 10 Jahren von 35 Cent pro Liter auf bis zu 95 Cent pro Liter gestiegen – Tendenz weiterhin steigend. Die schlechte CO2-Bilanz ist dabei noch nicht einmal berücksichtigt.

Also gibt es auch bei diesem Thema oft Interessenkonflikte zwischen Vermieter und Mieter. Wie könnte man das für beide Seiten zufriedenstellend lösen?

Eine Möglichkeit kann die sogenannte Warmmietenneutralität sein. Hier werden die höheren Mieten auf Grund der Modernisierung durch die Energieeinsparung kompensiert. Der Mieter zahlt nicht mehr als vorher. Man muss aber bedenken, dass die Berechnung unter Berücksichtigung von festgelegten Randbedingungen geführt wird – Schwankungen sind also immer möglich.

Das heißt?

Eine Sanierung kann zum Teil auch kostenneutral über die Miete finanziert werden und sollte daher auch ohne Angst vor hohen Kosten immer in Angriff genommen werden, wenn sowieso Maßnahmen an der Heizung oder der Gebäudehülle anstehen. Und für Instandhaltungen und -setzungen empfiehlt es sich, Instandhaltungsrücklagen zu bilden, damit Sie bei einem plötzlichen Schaden nicht mittellos vor hohen Reparaturkosten stehen.
Beispielweise habe ich die Erfahrung gemacht, dass viele Heizungen 25 bis 30 Jahre alt sind. Steht hier ein Austausch an, weil vielleicht die Austauschplicht gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV) – seit November 2020 Gebäudeenergiegesetz (GEG) – einzuhalten ist, sollte neben einem moderneren Heizungssystem auch über Maßnahmen wie dem hydraulischen Abgleich nachgedacht werden, um die Heizung zu optimieren. Und wenn man schon einmal Optimierungspotenziale betrachtet, kann auch der Austausch von Fenstern in Betracht gezogen werden. Aber nicht nur die neuen Fenster, sondern auch eine Anpassung des Lüftungskonzeptes sollte berücksichtigt werden. Daher sollte bei jeder Sanierung immer ein Sachverständiger oder Energieberater vor der Durchführung eingebunden werden.

Das verursacht aber Zusatzkosten, die ich nicht erstattet bekomme, oder?

Ja und nein. Viele Eigentümer wollen das Geld für eine Energieberatung sparen und vertrauen auf das Urteil von Handwerkern. Diese sehen aber oft nur ihren Bereich, berücksichtigen nicht die Bedeutung von zusammenhängenden Maßnahmen oder machen Sanierungsvorschläge die nur ihr Gewerk stärken.
So kann es passieren, dass Sie die Fassade dämmen und dann erst die Fenster einbauen. Hier kommt es dann oft zu kritischen Wärmebrücken. Daher ist es besser, beide Maßnahmen gleichzeitig durchzuführen, oder zuerst mit den Fenstern zu beginnen und die spätere Dämmmaßnahme beim Fenstereinbau schon zu berücksichtigen.
Das Gleiche kann passieren, wenn Sie erst die Heizungsanlage tauschen und dann eine umfassende Gebäudedämmung vornehmen. Dann haben Sie eine Heizung, die für den früheren, hohen Heizwärmebedarf ausgelegt ist und den niedrigeren Heizwärmebedarf nicht berücksichtigt. Hier ist zu bedenken, dass die Heizlast der Anlage ggf. um 50 % geringer ausfallen kann, die Anlage läuft somit ineffektiver.
Es ist daher immer anzuraten, sich vorher die Unterstützung eines kompetenten Energieberaters einzuholen. Die entstehenden Mehrkosten sind im Verhältnis zu den Sanierungskosten moderat und mit seiner Hilfe kann die richtige Investitionsentscheidung getroffen werden: Der Energieberater kann sowohl bei einzelnen Maßnahmen helfen, aber auch das Gebäude bilanzieren, um so mögliche Einsparungen festzustellen. Hierbei kann er auch einen möglichen Sanierungsfahrplan erstellen, der zeigt, welche Sanierungen in welcher Reihenfolge schrittweise zu einem effizienteren Haus führen. Diese Energieberatung kann zudem über Bundes- und Landesmittel, in Berlin z. B. durch das Projekt ENEO, gefördert werden. Abschließend erhalten Sie einen Beratungsbericht oder ein Energiegutachten, das alle Möglichkeiten nochmals aufzeigt.

Welche Vorteile hat solch ein Energiegutachten?

Sie erhalten mit einem Energiegutachten einen Gesamtüberblick über die energetischen Schwachstellen Ihrer Immobilie. Weiterhin erstellt der Energieberater für Sie einen Maßnahmenplan, der auch Ihre Wünsche berücksichtigt, das Potenzial der Immobilie aufgezeigt und Dank einer ersten Wirtschaftlichkeitsberechnung auch die Amortisation der Maßnahmen dargestellt. Wichtig ist, dass die dargestellten Sanierungen nicht sofort umgesetzt werden müssen. Dieses Dokument kann jederzeit wieder herausgeholt werden. Entweder weil eine notwendige Maßnahme ansteht, oder sich die finanziellen Möglichkeiten ergeben haben. Es ändern sich zwar rechtliche Anforderungen, der dargestellte Sanierungsfahrplan in der Regel nicht.

Wie kann ich mir einen typischen Maßnahmenfahrplan vorstellen?

Dieser ist immer individuell auf die Situation des Eigentümers und der Immobilie zugeschnitten. Meine Beratungen beginnen deshalb mit einem Vor-Ort-Termin. Hierbei berücksichtige ich folgende Punkte:

• Grunddaten: Ort/Lage, Haustyp, Baujahr, Zahl der Wohneinheiten, Anzahl Bewohner, Beheizte Wohnfläche, Dämmstandard
• Angaben zur Gebäudehülle: z. B. Prüfung Fenster, Türen, Außenwände, Kellerdecke, oberste Geschossdecke, Dach, Erfassung von Wärmebrücken, Festlegung der U-Werte nach Baualter oder auf Grund von Baubeschreibungen.
• Art der Lüftung: Erfassung der unkontrollierten Lüftungswärmeverluste, z. B. durch undichte Fenster, Lüftungsverhalten der Bewohner
• Art und Zustand der bestehenden Heizungsanlage
• Art der Warmwasserbereitung
• Persönliche Wünsche und Vorstellungen: Anstehende Sanierungen, Material, Kostenrahmen, Zielsetzung der nächsten 10 Jahre

Mit diesen Daten und den notwendigen Gebäudeplänen kann ich die Immobilie sowohl im Istzustand als auch die Sollzustände der einzelnen Maßnahmen berechnen. Danach erhalten Sie ein individuell auf Ihr Gebäude zugeschnittenes Energiegutachten.

In diesem Energiegutachten finden Sie Sanierungsempfehlungen in einer sinnvollen Reihenfolge, dazu erste Kostenschätzungen aufgrund von Erfahrungswerten und die Amortisation der jeweiligen Maßnahme.
Selbstverständlich werden auch die Energieeinsparungen, meist grafisch und als Tabelle, aufgezeigt. In der Amortisationsrechnung werden auch mögliche Förderungen des Bundes und des Landes Berlin berücksichtigt. Denn der Staat und die Bundesländer beteiligen sich zugunsten des Klimaschutzes in verschiedenem Umfang an energetischen Sanierungen.

Das Energiegutachten bespreche ich dann abschließend in einem persönlichen Termin mit Ihnen und gehe mögliche Maßnahmen durch. Auch stehe ich für die spätere, für eine Förderung durch die KFW notwendige, Baubegleitung zur Verfügung, um die korrekte Umsetzung zu überwachen.

Klingt nach einem aufwändigen Prozess: Was kostet denn eine Energieberatung?

Für ein typisches Mehrfamilienhaus kommen je nach Aufwand bzw. Objektgröße ca. 2.900 bis 4.500 EUR für die Energieberatung auf Sie zu. Das Geld ist jedoch gut investiert und wird auch umfangreich gefördert. Z. B. durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und hier in Berlin durch das Förderprojekt ENEO. Oft kann dadurch der Eigenanteil an der Beratung um 50 bis 90 % reduziert werden. Wichtig ist, dass Sie einen Energieberater aussuchen, der fachlich versiert und entsprechend ausgebildet ist. Hier hilft die Energie-Effizienz-Expertenliste oder das Förderprojekt ENEO. Denn nach wie vor ist der Begriff Energieberater nicht geschützt und setzt nur eine geringe Fortbildung voraus. Auch die Maßnahmenumsetzung sowie die Baubegleitung durch den Energieberater kann später mit 50 % im Rahmen der KfW gefördert werden.

Und was sollte man auf jeden Fall umsetzen?

Grundsätzlich ist jede energetische Maßnahme sinnvoll. Vor allem Sanierungen an der Gebäudehülle verhindern hohe Wärmeverluste im Winter. Auch kann die Schimmelbildung aufgrund von optimierten Wärmebrücken reduziert werden. Deshalb setze ich mit der Maßnahmenplanung oft wie folgt an:

• Am effizientesten kann bei kleinerem Budget die Optimierung der Heizungsanlage ggf. mit hydraulischem Abgleich oder die Dämmung der Geschossdecken sein.

• Wenn Sie noch einfach verglaste Fenster haben, lohnt sich der Fenstertausch immer. Bei zweifach verglasten Fenstern ist der Austausch oft nicht mehr wirtschaftlich. Dreifach verglaste Fenster sind aus meiner Sicht heutiger Standard, wenn ein Fenstertausch notwendig wird. Die Investition wird mit 10 bis 25 % Energieeinsparung belohnt.

• Fassadendämmungen oder die Dämmung des Daches sind schon deutlich teurer, aber sinnvoll wenn sowieso Maßnahmen an diesen Bauteilen geplant sind.

• Auch die Installation von thermischen Solaranlagen, die die Warmwasserbereitung und Heizung unterstützen, bietet sich an und kann 5 bis 10 % der Energiekosten einsparen. Ideal ist die Solaranlage in Verbindung mit einer neuen Heizung. Wird die Heizung nach der Sanierung der Gebäudehülle ausgetauscht, kann sie – wie bereits erwähnt – kleiner dimensioniert werden. Gleichzeitig kann auch der Wechsel des Energieträgers in Betracht gezogen werden.

• Wer über eine energetische Vollsanierung nachdenkt, sollte ein sogenanntes „KfW-Effizienzhaus“ anstreben. Dank der höheren Förderungen lassen sich die Mehrinvestitionen deutlich reduzieren.

Aber auch ohne Budget kann man etwas tun: Vermieten Sie Ihr Dach an einen Betreiber von Photovoltaikanlagen. Mit einem Mieterstrommodell können Ihre Mieter eigenen Strom beziehen. Je nach Kollektorfläche kann somit bis zu 30 % Strom genutzt werden, den restlichen Strom speist der Betreiber in das öffentliche Netz ein.

Warum beteiligen sich der Staat und die Länder eigentlich an solchen Beratungen und den Sanierungen?

Die energetische Sanierung von Gebäuden kann einen sehr großen Teil zum Klimaschutz  beitragen. Einerseits durch Energieeinsparungen und andererseits weil weniger CO2 und Staub in die Luft abgegeben werden. Die Energieberatung bringt durch den ganzheitlichen Blick auf das Gebäude und die damit verbundene Effizienz und sinnvolle Abfolge der empfohlenen Maßnahmen eine sehr hohe Qualität in der energetischen Gebäudesanierung mit sich – und das lässt sich der Staat etwas kosten:
Gebäudeeigentümer werden finanziell vom Staat mit Zuschüssen zu den Energiegutachten und umgesetzten Maßnahmen sowie zinsgünstigen Darlehen für ihre Investitionen ins Gebäude und damit in den Klimaschutz unterstützt. Auch das Land Berlin hat neue Programme initiiert und fördert mittlerweile auch den Heizungsaustausch, die Dachbegrünung sowie den Einbau von Solarenergiespeichern in Verbindung mit neuen Photovoltaikanlagen.

Was wäre ihr Fazit?

Klimaschutz und Energieeinsparung können unsere Zukunft sichern. Daher ist neben dem Erhalt einer Immobilie auch deren Zukunftsfähigkeit sicherzustellen. Eine fachgerechte Energieberatung ist hierfür der erste und oft wichtigste Schritt. Geringere Modernisierungsumlagen oder ein geplanter Mietendeckel müssen dank umfangreicher Förderungen kein Hinderungsgrund sein.

Michael Veit ist seit über 25 Jahren Bau- und Wirtschaftsingenieur und war jahrelang auch als Bauleiter in der Altbaumodernisierung tätig. 2007 machte er sich als unabhängiger Energieberater selbständig. Er ist auch beim BAFA und dem Energieberatungsprojekt ENEO gelistet und führt Energieberatungen in Berlin und den östlichen Bundesländern durch. Seit 2017 ist er auch für die Verbraucherzentrale in Berlin tätig.