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Immobiliensanierung 2021 – Was bringt das neue Jahr?

Mietendeckel, Konjunkturpaket der Bundesregierung, Gebäudeenergiegesetz – In 2020 gab es beim Thema Gebäudesanierung einige Entwicklungen. Christoph Vornhusen ist zertifizierter Energieberater beim Förderprojekt für Energieberatung in Berlin ENEO und berichtet im Interview, was die Neuerungen für die Immobiliensanierung bedeuten.

ENEO Energieberater Christoph Vornhusen

Herr Vornhusen, wie bewerten Sie die Entwicklungen, die in 2020 im Bereich der Gebäudesanierung passiert sind?

Das Jahr 2020 startete leider mit viel Verunsicherung: Der Mietendeckel hat aufgrund der unklaren Rechtslage bei vielen Vermietern, Mietern und den entsprechenden Baubehörden gleichermaßen Beunruhigung erzeugt. Vor allem beim Thema Investition in die Immobilie gab es Bedenken.

Aber diesen vermuteten Effekt konnte mein Unternehmen aber auch ich im Austausch mit meinen Energieberatungskollegen im Jahresverlauf nicht feststellen. Unsere Kunden haben an ihren Sanierungsprojekten festgehalten. Möglichweise werden die Sanierungen weniger umfangreich ausfallen. Das war aber auch schon vorher ein Problem, dass eher Einzelmaßnahmen durchgeführt werden.

Ausgeglichen werden sowohl der Mietendeckel sowie der Umfang der Sanierungen unserer Beobachtung und Erfahrung nach durch das Marktanreizprogramm des Bundesamtes für Ausfuhrkontrolle (BAFA) und das neue Gebäudesanierungsprogramm 2020/2021 des Bundes. Wir verzeichnen hier aufgrund der teilweisen Verdoppelung der Zuschüsse höhere steuerliche Absetzbarkeit von Sanierungsmaßnahmen und attraktive Kredite eine rege Nachfrage auf allen Seiten, d. h. sowohl bei umfangreichen Sanierungen als auch beim Neubau sowie vom Einzelheimbesitzer über WEGs bis zu großen Immobilienfonds. Dadurch lohnt sich für jedermann, in ganzheitliche und nachhaltige Energieeffizienzmaßnahmen zu investieren.

Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird nun das Energieeinsparrecht für Gebäude strukturell neu konzipiert und vereinheitlicht. Es führt das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich (Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz, EEWärmeG) im GEG zusammen.
Damit gilt für den Bau neuer Gebäude künftig ein einheitliches Anforderungssystem, in dem Energieeffizienz und erneuerbare Energien integriert sind sowie EU-Vorgaben umgesetzt werden.

Das GEG sieht auch Qualitätsverbesserungen bei Energieausweisen durch strengere Sorgfaltspflichten für Aussteller des Ausweises vor. So sind Aussteller unter anderem verpflichtet, für die Erstellung eines Energieausweises bei bestehenden Gebäuden in Zukunft eine Vor-Ort-Begehung durchzuführen oder sich für eine Beurteilung der energetischen Eigenschaften aussagekräftige Bildaufnahmen des Gebäudes zur Verfügung stellen zu lassen.

2021 folgt noch eine weitere Verbesserung auf Bundesebene: Mit der „Bundesförderung für effiziente Gebäude" (BEG) will das BMWi die bestehenden Gebäudeförderprogramme in einem Förderangebot zusammenführen. Denn besser als das GEG zu bauen, ist nicht verboten und auch heute schon sind die finanziellen Anreize in den Förderprogrammen ambitioniert und werden sich sehr wahrscheinlich weiter erhöhen.

Bleiben wir kurz beim Thema Mietendeckel. Er wird von vielen Seiten als Gefahr für Sanierungen im Wohnungsbau angesehen. Viele Hauseigentümer*innen befürchten, dass Sie notwendige Maßnahmen mit einem Euro maximaler Umlage auf die Mieter*innen nicht mehr kostendeckend umsetzen können. Wie kann man trotzdem kosteneffizient sanieren, ohne bankrott zu gehen?

Aus meiner Sicht verzeichnen wir gerade einen Paradigmenwechsel im Rahmen der sich verstärkenden Klimakrise und bezogen auf die Pandemie. Mehr und mehr Gebäudeeigentümer fragen sich gerade, was ihr Beitrag für eine nachhaltige Entwicklung und Resilienz im Gebäudesektor sein kann.
Darauf kann die energetische Sanierung mit Hitzeschutz sowie Klimaanpassung eine Antwort sein und dadurch nicht mehr nur aus Kostensicht, sondern vielmehr mit dem Gedanken der Nachhaltigkeit und Zukunftsfähigkeit der Gebäude betrachtet werden.

In Deutschland haben wir größtenteils kleine Vermieter mit wenigen Wohneinheiten. Bei ihnen besteht der größte Aufholbedarf beim Klimaschutz. Förderprogramme wie die Bundesförderungen der KfW und BAFA aber auch regionale Programme der Investitionsbank Berlin bzw. ihrer Tochtergesellschaft der IBB Business Team GmbH wie HeiztauschPLUS oder das Energieberatungsprojekt ENEO sind vor allem für diese Zielgruppe ein wichtiger Anreiz und winken mit hohen Zuschüssen und geringen Kreditzinsen. Dadurch werden auch Sanierungskosten gesenkt und die Umlage kann sogar im Rahmen der Ein-Euro-Begrenzung bleiben.

Wir Energieberater beginnen mittlerweile fast jede Beratung nicht nur mit energetischen Themen, sondern mit einer fundierten und auf den Bedürfnissen des Eigentümers zugeschnittenen Fördermittelberatung. Da wird geklärt, was am dringendsten notwendig ist – häufig der Heizungstausch – und was in Kombination mit Förderungen im Rahmen eines individuellen Sanierungsfahrplans weiterhin Sinn macht, wie z. B. ein Fenstertausch und Dachdämmung im Rahmen eines Dachausbaues.

Zum Konjunkturpaket: Wo kommt denn die eine Milliarde Euro des Gebäudesanierungsprogramms an? Bzw. profitiert auch der „kleine Eigentümer“ davon?

In der jetzigen Situation mit den erhöhten Förderungen profitieren alle. Wir arbeiten u. a. mit großen Immobilienfonds zusammen, die in Berlin neuen Wohnraum schaffen und hier auf nachhaltiges und energieeffizientes Wohnen setzen und dank der bestehenden Förderungen gern investieren.

Aber am innovativsten und der Zukunft zugewandter sind kleine Eigentümer. Z. B. bekommen wir gerade eine Menge Anfragen von Eigentümern, die ihr Gebäude zum Niedrigenergie- bzw. Energieplushaus transformieren lassen möchten. Durch die hohe Förderung für Wärmepumpen, Ladeinfrastruktur und E-Autos und einer gegebenen Wirtschaftlichkeit von Photovoltaikanlagen lohnt es sich, die Wärmegewinnung für Heizung und Stromerzeugung für Haushaltsstrom und Mobilität auf erneuerbare Energie umzustellen.

In Deutschland gilt ab dem 1. November 2020 das GEG in seiner ersten Version. In Bezug auf die Automation ist der wesentliche Unterschied, dass auch bei Wohngebäuden der Automationsgrad erfasst und bei der Berechnung des Energieausweises berücksichtigt wird. Was bedeutet das jetzt für den Gebäudeeigentümer*innen, die bzw. der bei Neuvermietung und Verkauf einen Energieausweis vorlegen muss?

Für Eigentümer eines Wohnhauses bedeutet diese Änderung, dass diejenigen, die ein Wohngebäude mit „Smarthome-Funktionen“ für z. B. die Heizung, Lüftung oder Verschattung ausstatten, bei der Neuerstellung einen „besseren“ Energieausweis erhalten. Für die Bestandsausweise ändert sich nichts, nur wenn sie nach 10 Jahren erneuert werden müssen.

Fazit: Was bringt den Gebäudeeigentümer*innen das Jahr 2021 und wo geht die Reise hin?

Hausbesitzer sollten sich in 2021 auf weitere Energiesparrichtlinien einstellen, da die EU-Kommission in den kommenden Jahren eine "Renovierungswelle" für den Klimaschutz auslösen will. Teil der nun vorgestellten Strategie sind aber auch weitere und noch großzügigere Finanzhilfen unter anderem aus dem Corona-Hilfsfonds. Konkrete Gesetzgebungsvorhaben sollen in den nächsten Monaten folgen.

Um die Energieeffizienz zu steigern, sollen nach den Vorstellungen der Kommission bis 2030 in Europa 35 Millionen Gebäude renoviert und klimafit gemacht werden. Statt ein Prozent des Bestands pro Jahr soll doppelt so viel modernisiert werden.

Verständlich ist, dass niemand einen Sanierungszwang möchte und die Wohnkosten müssen bezahlbar bleiben. Es ist aber auch klar, dass Nachhaltigkeit und Energieeffizienz weiterhin treibende Themen jeder baulichen Maßnahme im Rahmen der Klimaanpassung sind.

Der Schlüssel ist eine optimale Fördermittelberatung kombiniert mit einem Sanierungsfahrplan in Schritten oder ganzheitlich in einem Zug – zugeschnitten auf die individuellen Bedürfnisse des Eigentümers. Das ist eine Art Gebäude-TÜV, der darstellt, wo das Gebäude aktuell steht und wo es sich hin entwickeln kann.

Wir als Energieberater sind auf dem Weg in eine klimafreundlichere Zukunft Ihr Treuhänder in technischer und wirtschaftlicher Hinsicht von Anfang bis zum Ende des Sanierungsvorhabens und zeigen auf, dass sich energieeffizientes und umweltfreundliches Sanieren immer lohnt.

 

Die Fragen stellte Karin Seyffarth, zuständig für die Presse- und Öffentlichkeitsarbeit der IBB Business Team GmbH.

Energieberater Christoph Vornhusen

Der studierte Diplom-Ingenieur und KfW-Energieeffizienzexperte Christoph Vornhusen betreibt seit über 10 Jahren in Berlin ein Beratungs-, Planungs-, und Umsetzungsbüro für Energieeffizienz und erneuerbare Energieanwendung in Gebäuden sowie Mobilität der Zukunft. Als zertifizierter Energieberater führt er in den regionalen Förderangeboten ENEO und HeiztauschPLUS der IBB Business Team GmbH sowie in der Bundesförderung des BAFA bezuschusste energetische Sanierungsberatungen durch

In seiner Tätigkeit als Dozent an der TU Berlin für den MBA nachhaltiges Bauen bildet Herr Vornhusen Studenten aus aller Welt als zukünftige Energieberater aus und organsiert als Vorstand des Berliner Energieberaternetzwerkes B-EN e.V. regelmäßig Fachveranstaltungen rund um Energieeffizientes Bauen und Sanieren.